リアビューの概要

1.リアビューの目的

W_No_01.gif

リアビューの目的

リアビューは、鑑定評価書の信頼性及び鑑定評価の精度向上並びに社会一般の鑑定評価書に対する理解の促進を図ることを目的としております。

 リアビューは、審査担当不動産鑑定士以外の不動産鑑定士の鑑定評価報告書に基づき不動産鑑定業者が発行した不動産鑑定評価書が、一般に公正妥当と認められる不動産鑑定評価等の基準に準拠して、対象不動産の市場価値または経済価値をすべての重要な点において適正な鑑定評価が行われたかどうかについて、独立の立場にある不動産鑑定士が自ら入手した資料や証拠に基づき判断した結果を第三者意見として表明いたします。

2.リアビューの公正中立性

W_No_02.gif

リアビューの公正中立性

リアビューの目的の一つは鑑定評価書の信頼性を保証することにあります。したがって、不動産鑑定士の独立性の保持が極めて重要です。
 当社は独自に、次に掲げるすべての公認会計士法に準じた要件を審査担当不動産鑑定士に課しております。

(1) 審査担当不動産鑑定士又はその配偶者が、審査対象となる不動産鑑定評価書及び不動産鑑定評価書に準ずる書面(以下、「審査対象鑑定書等」という。)を発行した不動産鑑定業者(以下、「鑑定書発行業者」という。)又は審査対象鑑定書等の依頼者(以下、「鑑定依頼者」という。)の役員又は使用人でないこと若しくは過去1年以内に役員又は使用人でなかったこと。
(2) 審査担当不動産鑑定士又はその配偶者が、鑑定書発行業者又は鑑定依頼者の株主、出資者、債権者又は債務者でないこと。
(3) 審査担当不動産鑑定士又はその配偶者が、鑑定書発行業者又は鑑定依頼者の役員又は使用人でないこと若しくは過去1年以内に役員又は使用人でなかったこと。
(4) 審査担当不動産鑑定士又はその配偶者が、鑑定書発行業者又は鑑定依頼者から無償又は通常の取引価格より低い対価による事務所又は資金の提供その他の特別の経済上の利益の供与を受けていないこと。
(5) 審査担当不動産鑑定士又はその配偶者が、鑑定書発行業者又は鑑定依頼者から不動産鑑定士業務(不動産の鑑定評価に関する法律第3条に規定する不動産鑑定士業務をいう。以下同じ。)により継続的な報酬を受けていないこと。
(6) 審査担当不動産鑑定士又はその配偶者が、鑑定書発行業者又は鑑定依頼者の役員又は使用人若しくは過去1年以内にこれらの者であった者から(4)又は(5)の利益の供与又は報酬を受けていないこと。
(7) 審査担当不動産鑑定士又はその配偶者が、鑑定書発行業者又は鑑定依頼者の関係会社等の役員又は使用人でないこと若しくは過去1年以内に役員又は使用人でなかったこと。
(8) 審査担当不動産鑑定士が、鑑定書発行業者又は鑑定依頼者の親会社又は子会社等の役員又は使用人でないこと。

(注1) 関係会社等とは、次のいずれかに該当する者をいう。
 一 鑑定書発行業者又は鑑定依頼者が他の会社等(会社その他の団体をいう。以下同じ。)の財務及び営業又は事業の方針の決定に対して重要な影響を与えることができる場合における当該他の会社等
 二 他の会社等(当該他の会社等の子会社等を含む。)が鑑定書発行業者又は鑑定依頼者の財務及び営業又は事業の方針の決定に対して重要な影響を与えることができる場合における当該他の会社等
(注2) 親会社等とは、他の会社等の財務及び営業又は事業の方針を決定する機関(株主総会その他これに準ずる機関をいう。以下、「意思決定機関」という。)を支配している会社等をいう。
(注3) 子会社等とは、親会社等によりその意思決定機関を支配されている他の会社等をいう。なお、親会社等及び子会社等又は子会社等が他の会社等の意思決定機関を支配している場合における当該他の会社等は、その親会社等の子会社等とみなす。

3.リアビューの審査基準

W_No_03.gif

リアビューの審査基準

リアビューは、わが国において一般に公正妥当と認められる不動産鑑定評価等の基準に準拠して行います。
 一般に公正妥当と認められる不動産鑑定評価等の基準を例示すれば、次のとおりです。

●不動産鑑定評価基準
●不動産鑑定評価基準運用上の留意事項
●不動産の鑑定評価に関する法律
●不当な鑑定評価等及び違反行為に係る処分基準(国土交通省通知)
●鑑定評価等の適正な実施について(国土交通省通知)
●実務標準化研究報告(国土庁地価調査課長通知)
●日本不動産鑑定協会研究成果報告
●日本不動産鑑定協会実務研修資料
●地価公示評価員の鑑定実務指針(国土交通省・(社)日本不動産鑑定協会)
●一般に公正妥当と認められる不動産鑑定の実務慣行
●地価公示価格(国土交通省)
●相続税路線価(国税庁)
●日本銀行・内閣府・政府系または民間シンクタンク等が公表する各種資料


4.リアビューの審査内容

No_04.png

リアビューの審査内容

不動産鑑定士の判断には一定の裁量権が認められていますが、その判断は公正妥当なものでなければなりません。
 公正妥当な判断とは、次の要件をすべて満たすことが必要と考えます。
① 対象不動産の客観的事実に基づくこと
② 鑑定評価基準等に準拠していること
③ 鑑定評価の実務慣行として認められていることが明白であること
④ 論理一貫性があること
⑤ 合理的かつ客観的な根拠に基づき将来予測が行われていること

● 鑑定評価の基本的事項、必要記載事項等の審査
 対象不動産、価格時点及び価格の種類の確定や必要記載事項(不動産鑑定評価基準9章2節など)について、その妥当性や整合性を審査します。
【主な審査内容】
・鑑定評価額が正しく記載されているか。
・対象確定条件についてそれが妥当なものであると判断した根拠が記載されているか。
・想定上の条件が付加されている場合、条件設定の妥当性について記載されているか。

● 鑑定評価の実施方法(価格形成要因の分析)の審査
 一般的要因の分析、地域分析及び個別分析について、不動産の価格を形成する要因が明確に把握・分析されているかどうか審査します。
【主な審査内容】
・近隣地域の特性について記載されているか。
・標準的使用は市場特性の把握、将来の動向に基づき適切に判断されているか。
・対象不動産の最有効使用及びその判定の理由が記載されているか。

● 鑑定評価の実施方法(鑑定評価方式の適用)の審査
 原価法、取引事例比較法及び収益還元法(DCF法)など鑑定評価の手法の適用について、審査します。具体的には、公正妥当な判断がなされているか、鑑定評価書を通じて判断過程に一貫性があるか、その判断に至った根拠が記載されているか等を審査します。
 なお、証券化不動産の場合、DCF法における不動産鑑定士の将来予測の判断が、投資法人(または投資運用会社)の投資方針・投資計画等と整合しているか、過年度の収支実績額と大きく乖離していないか等について審査します。
【主な審査内容】
・適用すべき鑑定評価手法が適用されているか。
・鑑定評価の三方式を併用することが困難な場合、その理由が記載されているか。
・還元利回りと最終還元利回りとは整合しているか。

● 鑑定評価額の妥当性の審査
 試算価格の調整、鑑定評価額の決定について鑑定評価における最終判断が正しく導かれているかどうか、鑑定評価額が適正かどうか審査します。
【主な審査内容】
・評価手法に共通する価格形成要因に係る判断の整合性について検証されているか。
・採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性について検証されているか。
・対象不動産に係る市場の特性に最も適合した鑑定評価の手法が重視されているか。


5.リアビューの審査結果

No_05.png

リアビューの審査結果

リアビューによる審査結果は、次のとおりAA、A、B、Cの4段階で表示いたします。
 ただし、審査対象の鑑定評価書等の記載にその信頼性を判断するに十分な記載がなく、かつ、審査担当不動産鑑定士が鑑定評価書等の信頼性について十分な心証を得られないときは、「意見不表明」とする場合があります。

AA
 不動産鑑定評価書が、一般に公正妥当と認められる不動産鑑定評価等の基準に準拠して、対象不動産の市場価値または経済価値をすべての重要な点において適正に表示している。
したがって、本件鑑定評価書の信頼性は極めて高いと認められる。



 不動産鑑定評価書が、一般に公正妥当と認められる不動産鑑定評価等の基準に準拠して、対象不動産の市場価値または経済価値をほとんどの重要な点において適正に表示している。
したがって、本件鑑定評価書の信頼性は高いと認められる。



 一般に公正妥当と認められる不動産鑑定評価等の基準に従えば、本件鑑定評価書にはいくつかの不備が認められる。
したがって、本件鑑定評価書は、当該不備の鑑定評価額に与える影響を除き、一定程度の信頼性は確保されている。



 一般に公正妥当と認められる不動産鑑定評価等の基準に従えば、不動産鑑定評価書に重大な不備が認められる。当該不備の鑑定評価書に与える影響の重要性に鑑みると、本件鑑定評価書は対象不動産の市場価値または経済価値を適正に表示していない。
したがって、本件鑑定評価書の信頼性は極めて低い。